法拍房如何规避风险？——象拍房

什么是法拍房？案件进入执行阶段后，因被执行人未能履行生效法律文书确定的义务，法院拍卖被执行人的房产，这个房子就是法拍房。

法拍房类型有住宅、商业、办公、车位、厂房等，可能来源于民间借贷纠纷、金融借贷纠纷、买卖合同纠纷等。法拍房已经有很多年了，以前主要通过报纸刊登拍卖公告的形式进行。现如今法拍房都通过网络司法拍卖平台以公开竞价的方式进行。目前法院指定的网拍平台主要有淘宝、京东、中拍网、公拍网、人民法院资产诉讼网等。

法拍房的风险

风险一——悔拍风险

保证金不予退还。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务”，法律明确规定竞买人在拍卖成交后悔拍的，这些钱不予退还。

补足差价。拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，法院可以重新拍卖，重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。法院可以直接从其预交的保证金中扣除，保证金数额不足的，原买受人还要补交。

风险二——房屋占用风险

根据物权法“买卖不破租赁”的条款，原房屋的出租手续要维持，或者是原业主老赖不搬走，法院是不负责清场和交付的。所以在这种情况下，买受人要住进房屋就很难。

风险三——高额的税费风险

税费上面已经提到过，是按照竞拍价来征收。产权非商品房的话，会有对应房产税种的税费。另外房子有大额的物业或者是其他的欠费，均有买受人来负责补交。这些调查可以有人来做，也可以自己来做。

法拍房属于二手房交易，其中买受人（购房者）需要承担的税费包含契税、综合地价款、土地出让金等等，有相关约定的除外。以北京为例，个人购买具体的税费通常首套房是1%-1.5%，第二套3%，而综合地价款和土地出让金较为复杂，具体可以向法拍公司咨询。其中，契税是"硬性成本"，而个税则可以退还，竞拍前请务必咨询当地税务部门，以了解契税和个税的具体标准。

风险四——凶宅风险

在法拍房交易中，凶宅风险作为一个特殊考量因素备受关注。尽管85％的法拍房源来自银行或民间借贷，但也存在一小部分房产涉及刑事案件。对于购房者而言，居住在曾经发生刑事案件的房屋可能带来心理上的负担和压力。在决策购买法拍房之前，购房者有必要深入了解房屋的历史记录，咨询专业人士，以全面考虑各种潜在风险。

但是，如果你找专业的机构咨询以后再来拍房，这种情况就可以避免啦。

如何尽量规避法拍房的风险

近些年，法拍房不缺好房子，价格也低于市场价。但在竞拍激烈的时候很容易头脑发热，经常会有一些法拍房高于市场价成交。所以在拍卖前要调查一下同户型的近期成交以及资金和周期的成本，以便于提前控制好最高接受的价格。在这里，小编建议大家：

1、在筛选房源时首先要明确购房目的，是自住还是投资，建议买前要做好调研。法拍之前要清楚自己的购房预算，根据自身实际情况购买，避免冲动加价。

2、在参与司法网拍前，做好认真细致的前期调查和竞拍准备，在决定报名参拍前，建议委托法拍公司进行调查，准确把握房屋的真实情况，在拍卖中做到有的放矢，另外还要进行竞拍方案筹划，设置好自己的心里预期价位，做到不赌气，不上头。 

3、了解拍卖原因，确保能够安宁居住 购房人可通过当地的新闻报道，或者向房屋物业或者周围邻居打听，该房屋为什么需要拍卖，是因为房贷问题还是其他原因，这样可以减少遇到凶宅的风险。

4、了解房屋产权属性，实地看房成功竞买后，购房者要缴纳税费、拖欠的物业费水电费之类的。房产过户税费分别受到房屋用途、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和卖方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等影响，因此，请务必提前确认各种税费。

5、了解执行拍卖程序，购房者除了要看拍卖公告，还可以通过拍卖机构、执行法院、执行信息公开网等方式了解更多的涉诉信息，同时，对于保证金、贷款、交税、过户等程序要有基本的认知。

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