法拍房最大的风险你了解吗？——象拍房

产权风险

有些房产是多人共同占有，拍卖房产只涉及到了房产的某一产权人，也只会拍卖被执行人所持有的产权份额。比如说，a和b共有一套房屋的产权，a和b各占一半的份额，现在b负债，要拍卖b名下的房产，很明显买受人只能获得一半的房屋产权。所以有时后会看到执行标的是某一房产的5%、50%的份额，这个时候买受人就要考虑清楚是否参拍。

租赁风险

按照法律规定，一般租约问题包括：长期抵债租赁、长效租赁、原本没有却突然冒出的租赁等等，但凡遇到一种就是麻烦重重。原房主为了能多赚一些租金，往往会签时间很长的租赁合同，买受人如果不提前调查清楚，这不是接了个烫手山芋嘛，那此时找专业的辅拍机构就显得很必要了。

“凶宅”的风险

虽然法拍房85％的来源是从银行贷款、民间借贷产生，但是也有少量的房子是因为刑事案件产生的，主要包括凶杀、黄赌毒、民间高利贷涉黑，那我们不妨思考一下，天天住在这种房子里我们会是什么心情，会不会天天担心有人找你算账？但是，如果你找专业的机构咨询以后再来拍房，这种情况就可以避免啦。

税费风险

个人所得税、契税、增值税（被赠予或继承缴纳20%增值税），都需要购买人缴清才能过户，所以提前做好税费计算非常重要。

腾退问题

除了租赁还有其它占用情况，比如案外人占用、债权人占用、自住、家属自住、亲戚居住等等情况，这里面就会有一些老赖不配合，一旦出现这种情况，买受人就需要自己腾退了，但是往往买受人又没有能力腾退。

实践中，当房屋由被执行人或第三人占有时，屋内往往有大量生活用品，搬迁物品工作量大、找寻替代场地费时费力，如果让法院强制交付，他们也不情愿配合，因为这也影响到其他有关案外人的利益。而且，就算有法院配合，被执行人面对法院拍卖其财产时，也会逃避失联，所以依靠买受人自身解决交付困难的问题，难度更高。

悔拍风险

看到这有人会问了，你都说清楚了很多风险和问题，那什么是法拍房最大的风险呢？法拍房最大的风险是悔拍风险，一旦悔拍，法院会没收冻结的保证金，这笔资金会冲抵债务人债务、再次拍卖的费用、补足再次拍卖金额低于悔拍金额的差额，而且再次拍卖后成交金额低于悔拍金额的，差额部分保证金不足抵扣的，法院有权要求悔拍人补足差额，严重的会有法律风险。这听起来是不是太可怕了呀！

尽管法拍房在价格上确实具有较大优势，但也有可能因未结税费、物业费等附加费用而增加购房成本，或因涉案房产上存在租赁等情况而导致购房目的无法实现，所以在参与法拍房的竞买时，一定要慎重理智、量力而行。

首先，你得看看自己有没有买房资格，除具备完全民事行为能力，符合法律、司法解释规定的特殊买受人资格外，你还要事先了解房产所在地的购房政策，看看是不是有限购政策。以北京为例，法拍房在北京市被纳入了限购政策范围之内，竞买人及其家庭应符合北京市限购政策的相关要求，否则要自行承担相应的法律后果。

其次，你在拍房前还得全面了解网拍涉案房产情况。包括房屋的性质、楼层、朝向、附近的交通、配套等信息，如果能够实地看房的，那当然建议亲自去看房，实在不能看的，也要多了解了解法院发布的相关信息。

再次，建议公众在确定参与竞买后，仔细阅读拍卖平台上公示的拍卖公告、竞买须知、评估报告等信息，掌握涉案房产的起拍价格、是否存在租赁、是否清场、所需缴纳税费、处置财产是否存在瑕疵等信息。如果拍卖成交后才发现购买目的无法实现想要悔拍，那成本、风险实在太大了。

总体而言，法拍制度已逐渐成熟，但真正能买到优质房源的却很少。因此，有意愿购买法拍房的人可以在专业机构的帮助下降低预算、知悉风险、了解规则，顺利买到自己心仪的住房。

其他问题

债随人走不随房走。想买法拍房的朋友会看到有人说原业主的债权人会上门讨债、泼油漆等等，散播恐惧情绪；其实法拍房买了之后就是普通的存量房，如果法拍房存在这种问题，那二手房是一样存在，如果真的被人上门闹事的话可以报警，我国《刑法》里有一条寻衅滋事罪，严重的话是要被拘役的。

其他各种欠费问题。法拍房的物业费、水电费、燃气费等都是需要购买人缴纳的，所以也需要提前查清大概的欠缴金额。不然有可能遇到，捡漏后还没来得及开心，就要补交几十万物业费的情况。

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