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法拍房占房套路之设立二十年租赁？——象拍房
网上经常会出现这种新闻，小王低价拿下一套法拍房沾沾自喜，当他准备入住时突然傻眼了，这怎么还有人在住，对方还拿出一份房屋租赁合同，上面白纸黑字写了租赁时间长达二十年，这可把小王吓坏了，这可怎么办呀？小编今天好好跟大家说说法拍房的租赁风险。
租赁风险
有些人买到法拍房后才发现自己买下不能住，这无疑是一种悲哀，尤其是有些房子的租金长达十年以上，那真的是买了个寂寞，但是租房人又有合同，根据买卖不破租赁，那可真是没办法了，所以买受人在买房前一定要了解清楚，避免这种风险。
法拍房
法拍房，即法院拍卖房产的简称，是法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）没办法还款或无法清偿债务时，债权人为了维护自己的债权，就会通过司法程序向法院申请强制执行，把债务人名下房屋拍卖，从而减少损失，这个被拍卖的房子就是法拍房。
买卖不破租赁
“买卖不破租赁”原则，就是“所有权变动不破租赁”，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这个原则在房屋租赁领域十分常见，所以了解清楚这个原则对我们购买法拍房是很必要的。
满足的条件——
什么情况下买卖就会”破“租赁？
1、租赁物是动产的。（这和法拍房没有关系）2、先抵押后出租的。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。3、被查封后出租的。 4、租赁物为破产财产，且在破产处理过程中出租的，不适用该原则。
那如果遇到租赁期长达二十年的情况怎么办呀？来，小编带你一步一步往下走。
审查合同
第一步，查看租赁合同是否合法、有效。（一）租约是否过长，一般租赁往往是1-3年，而这种长租在10-20年；（二）付款方式是银行转账还是“以租抵债”，房租支付是否有记录；（三）房屋租赁价格是否严重低于市场价；（四）承租方是否缴纳收电费、物业费等；（五）租赁合同是否约定押金，房屋内的租赁物明细等；（六）该房屋是否为承租人占有，还是转租。（七）房屋租赁合同是否真实签订，存在倒签、补签的情况。“以租抵债”目的是以房屋使用权抵偿欠款，而不是承租人承租房屋并向出租人支付租金，不符合合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的情形。
如果存在以上几种情况，二话不说，直接跟他说租赁合同无效。
第二步，如果租赁合同真实有效，那就要看出租的时间啦，就拿出租和抵押来举例吧。当承租人的承租权和抵押权出现冲突的时候，那就看谁先谁后，可以分为以下两种情况：
1.当房产“先出租后抵押”，新的房屋所有权人必须尊重承租人的合法权益，不得随意要求承租人搬迁。那就只能双方协商解决，比如续签租赁合同、调整租金、给予承租人一定的搬迁时间等。所以在竟拍前最好找专业的辅拍机构进行咨询，务必充分了解法拍房的租赁情况，以便作出明智的决策。
2.当房产“先抵押后出租”，这种情况下租赁合同不具有效力。
如果遇到长期租赁这种情况，一定要查清楚租赁日期是在抵押前还是抵押后的，是否存在恶意租赁的情况，或者你可以在拍卖前找一个信得过的辅拍机构去帮你做尽调，提前规避风险。
捡漏可以捡，尽调必须做。所以打算买法拍房的，需要有专业的房产、法拍、法律知识加持，竟拍者可以委托专业的辅拍机构对租赁关系及其他的事情进行调查。
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象拍房
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