一分钟教会你法拍房有占用该如何解决——象拍房

10月12日，武汉市民汪先生在浏览法拍房网页时候，一则法拍房公告引起了他的注意，“无租赁、被执行人自住、评估时居住的两名老人表示要与房屋共存亡。”他将截图发在网上引发热议。

有人吃惊“这情况写得这么真实，谁还敢入手”，也有人坦然表示，“好事，流拍好几次，价格更低了”“一折可以买，放那五年十年”。还有人分析，是“法院司法拍卖，肯定要写真实，毕竟是一锤定音买卖，拍完想毁拍，保证金不退”。

此案确使人深思物业权属与购房权益之间的潜在矛盾。

近年来,法拍房因价格优惠受到购房者追捧。但这类房产也潜藏着不少风险,其中最大的问题在于房屋的交付与腾退。据了解,部分法拍房被原业主或其他人员占据,新买受让人无法进场收房。面对此现象,很多购房者无所适从,亟待相关部门出面澄清解决。

有些人对法拍房的占用和清场问题存在误解和偏见，例如：

有人认为风险过高而选择不参与。他们觉得法拍房的占用和清场风险难以预测和控制，一旦遇到拒不搬迁的情况，可能会陷入无休止的纠纷，甚至损失金钱和时间。因此，为了避免冒险，他们选择不参与法拍房的竞拍。

还有人认为风险可以忽略或解决，只要与占用人沟通或向法院求助即可。他们认为通过给钱等方式与占用人协商，或者依靠法律手段保护自己的权益，就能解决占用和清场问题，所以不必担心。

这些误解和偏见都是不合理且危险的，因为它们忽略了法拍房占用和清场的复杂性和不确定性，以及可能涉及的法律和道德问题。事实上，法拍房占用和清场的风险是可以通过正确的分析和控制方法来降低的，需要有正确的认识和方法，才能避免潜在的风险，成功购买合适的法拍房。

法拍房占用/清场实际是怎么回事？

根据象拍房内部资料的分类，法拍房的占用情况主要分为四种：

１.空置/比较正常

此类情况下,房屋无人居住或居住者比较正常,不影响房屋交付。看似轻松,但房屋占用情况千变万化,需细致核实与跟踪,防患于未然。

２.有占用,待法院通知后续情况

此类情况,房屋有人居住,法院已介入协调。需要深入了解法院处理流程、周期安排,掌握后续进展脉络。

３.有占用,经协商可配合搬离

表示占用者较为理性,可通过恰当沟通达成协议。这时借助经验老道的清房服务者的帮助或许可以事半工倍。他们通常掌握协商技巧,制定合理补偿方案,大幅提升搬离几率。

４.有占用,坚决不搬,需清场处置

此类情况最为棘手,占用者固执不讲理。这时拍房者如果再死扛，绝对会遇到很大的阻力困难。但是如果掌握科学应对手段,熟知法律程序与法院风向,就可以保障自己的权益。

以上四种情况，都有各自的特点和难点，也需要购买法拍房前，要做好充分的调查和了解，避免盲目冒险，陷入占用/清场的困境。根据象拍房法拍的经验，购买法拍房前，至少要做以下三步：

第一步：仔细读公告，初步判断属于哪类。法拍房的公告是法院发布的，一般会包含房屋的基本信息，如位置、面积、评估价、起拍价、拍卖时间等，以及房屋的占用情况，如是否有租赁、被执行人是否自住、是否有其他的纠纷和风险等。购房者要仔细阅读公告，特别是占用情况，看看是否有明确的说明或者提示，比如“注意：本标的内有两名八十五岁的老人居住，其在评估时表示要与房屋共存亡。”这样的话，就说明房屋属于有占用，不搬，需清场处置的情况，风险很高，需要谨慎考虑。购房者要根据公告的内容，初步判断房屋属于哪一类的占用情况，以及自己是否能够接受这种风险。

第二步：现场实地勘察，进一步证明。实地勘察,全面掌握房屋实际占用情况,是确权收房的重要一环。网上信息可能不完整或不准确,实地才能找出破绽,发现隐藏问题。而不动声色地套出屋内详细情况,判断占用者身份,搬离意愿等,不漏掉任何蛛丝马迹，单凭一个人的力量有时很难办到，这需要丰富经验与专业技巧。

第三步：实地上门核查，最终判断风险是否存在。公告的内容和法院的回答，都是间接的信息来源，都有可能一定的偏差和误差。实地面对面,才能准确判断风险是否存在。这时如果有专业人士陪同您亲自前往实地踏勘,通过房屋外观、内部环境等细节观察,发现种种蛛丝马迹,基本可以判断是否还有潜在风险。同时，与占用者当面交流也至关重要,运用专业的谈判技巧可以找出突破口,达成有利协议的可能性更大。

以上三步，都是购买法拍房前必不可少的，也是相互补充和验证的。购房者要做好充分的准备和调查，避免盲目冒险，陷入占用/清场的困境。

通过本文的介绍，我们了解了什么是法拍房占用/清场，如何被误解，实际是怎么回事，以及如何正确应对。我们认识到，法拍房占用/清场是一个复杂和不确定的问题，需要购房者有正确的认识和方法，才能避免踩雷踏坑，买到合适的法拍房。

收房路上困难重重,许多购房者力有不逮,郁郁放弃。象拍房成立多年，我们深知拍下房后却又无法入住的痛。成立象拍这个平台,就是汇聚同样困惑的您,用年复一年的实战经验,解决一个个的难题。

在象拍这里,您无需单打独斗,专家团队将全程为您出谋划策。我们相信,有信任的人同行,没有过不去的坎。

京东与象拍房团队现已强强联手，共同致力于为您提供更加专业、高效的腾房服务。在这一全新合作中，京东将为您全程担保所有风险，这意味着，从竞拍到最终入住，每一个环节，您都将享受到京东与象拍房的全面保障。确保您参拍无忧。