法拍房为什么分“一拍、二拍、变卖”,一文讲清！

法拍房为什么分“一拍、二拍、变卖”,一文讲清！

很多人以为法拍房就是“越拍越便宜”，但其实其中的规则和节奏，并不简单。

今天就把“一拍、二拍、变卖”的全过程和关键要点梳理清楚，带你真正看懂法拍房的价格逻辑。

总价是怎么定的？

当法院查封房产后，在挂拍之前，会委托专业评估公司出具价值评估报告，或者通过协商、询价的方式来确定底价。

拍卖起价，基本上就是在这个评估值的基础上进行折算。

评估价——起拍价的基准线

在正式进入拍卖程序之前，法院需先确定涉案房产的市场参考价值。

这一参考值，通常来自司法委托的专业评估机构出具的评估报告，或通过平台大数据评估与定向询价结果，确立“评估价”作为资产价值的公允基准。

“评估价”即为起拍价制定的基础，不是拍卖价，也非成交价，而是一切竞价机制设定的核心锚点。

一旦评估价确认，法院将依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等相关司法解释，启动一拍、二拍与变卖流程，分别设定合理起拍价。

一拍:——最高7折设定

在司法拍卖中，“一拍”就是房子第一次被公开拍卖的阶段。

按照规定，一拍的起拍价一般定在评估价的7折左右，法院会根据房子的具体情况，在评估价的7折到100%之间决定最终的起拍价。

这样做有两个目的：

一是价格足够有吸引力，能吸引更多人报名；

二是确保房子能尽快卖出去，提高执行效率。

举个例子：如果房子评估价是1000万，法院可以把起拍价定在700万、800万，甚至900万，具体要看房子的位置、有没有产权问题、腾退难不难、市场热度等等。

一拍的流程是这样的：房子会先挂网展示30天，正式竞拍时间是24小时。如果在这24小时里没人报名，或者出价没达到保留价，那这一拍就算流拍，房子会进入下一轮拍卖。

二拍：在一拍基础上再打8折

若一拍流拍，法院可依规继续组织二拍，起拍价

将依据一拍流拍价格，再次折让最高至八折。

值得特别注意的是，二拍的价格基础不是评估价，而是一拍未成交时的起拍价。

举个例子：一套房子评估价是1000万，一拍按7折定在700万，但没卖出去。那到了二拍，法院可以在700万的基础上再打8折，也就是560万起拍。

可以看到，这就是司法拍卖的“逐步降价逻辑”——价格一轮比一轮低，用更有吸引力的价格，把市场热度激发出来。

二拍的规则和流程跟一拍一样：房子先挂网展示30天，正式竞拍时间是24小时。

在实践中，很多房子往往就是在二拍成交的。因为经过一拍市场的试水后，二拍的价格更接近买家的心理预期，出价的人也会明显多起来。

变卖：不再降价，一口价成交

如果二拍依然流拍，法院将启动“变卖程序”。

与一拍、二拍不同，变卖不再采用竞价形式，而是采取“价高者得”的持续销售机制，起拍价即为二拍流拍时的价格，不再进一步打折。

主要特点是：

起拍价就是二拍的价格，不会再打折。

变卖周期为60天，在这两个月里，只要符合条件的个人或机构随时都能出价。

一旦有人出价达到法院设定的标准，就能直接成交，不需要再等集中竞拍的24小时。

设立变卖的目的，就是给那些在前两次拍卖中没成交的房子，留出更多时间，增加流通机会。

不过需要注意的是：如果60天过去还是没人买，法院就可能会中止拍卖，或者重新评估房产，甚至转而处置其他财产，避免执行程序被无限拖下去。

首付款和贷款规则

一拍、二拍：通常首付至少3成，但具体比例还要看买家资质，可能会要求更高。

变卖：基本只能全款支付，贷款很难批。

贷款规则

一拍、二拍：可以买受后申请商业贷款。

公积金贷款：不支持，也就是说买法拍房不能用公积金贷款。

保证金怎么交？

在一拍、二拍中，想报名竞拍就要先交保证金，一般是起拍价的10%—20%。

如果竞拍成功，保证金会直接抵扣房款；

如果没拍到，保证金会退还给您。

变卖：必须先缴纳全额房款才可以报名。

参拍时机该怎么选？

很多人都觉得：要等到二拍价格更低再下手。

可问题是——你想等，别人也在等。等到二拍时，买家扎堆，竞争更激烈，成交价往往被抬上去，反而不一定便宜。

更稳妥的做法是：

1.先明确自己的买房需求（自住还是投资）。

2.多对比数据：可以在象拍房APP/小程序/官网，看看同小区、同面积近半年成交价，再对比市场上二手房价格。

再对比市场上二手房价格。

如果遇到一套符合自己需求、性价比又高的房子，果断出手才是关键！

结语

法拍房确实比市场价便宜，但背后也有规则和门槛。

搞清楚“一拍、二拍、变卖”的价格逻辑，才能更好地把握时机，少走弯路。

你怎么看？

是等到二拍碰碰运气，还是在一拍就直接出手？