北京最新法拍房税费政策，现在一个字：乱！换区能差几十万!

在北京买法拍房的人，最近都能体会到一个词：乱。

以前：简单明了

过去买法拍房，税费非常清晰。

只需要缴纳契税，买房人心里有数，预算也好算。

现在：“乱象丛生”

如今，北京的税费政策“花样”不断：

有的区正常执行，只收契税；

有的区则审核是否“满五年”、是否“唯一住房”，一旦不符合，税费可能直接上一个量级。

同样的房子，不同区，税费能差出几十万。

不少买家未做足前置调查，拍下后才发现，原本的“差价”几乎被税费吞掉，只能硬着头皮承担。

一句话总结：税费，本该是最透明的环节，如今却成了最大的坑。

买房人：无奈自担

有人说，买法拍房要有风险意识。

但税费问题的根源在于执行口径不统一，不应让买家去“碰运气”。

结果就是：口径不一致、说法不明确，买房人在支付的同时心里发凉。

为什么会出现差异？

1、区域口径不同

政策看似统一，但各区执行口径并不完全一致。

有的区正常执行，只收契税；

有的区严格审核“满五年、唯一住房”等条件，一旦不符合，税费立刻抬升。于是，同样买法拍房，换个区就可能多交几十万。

2、交易类型复杂

房屋性质不同，适用税目与计算方式差异明显。

法拍场景下涉及多种产权：例如一类经济适用房、二类经济适用房、央产房、两限房、限价商品房等，不同产权对应不同限制条件与税费算法。

很多首次接触法拍的买家容易在这些差别里“转向”，甚至连街边中介也未必能讲清具体口径。

3、公告表述模糊，进一步增加不确定性

拍卖公告本应明确税费承担与办理路径，但现实中常常模棱两可：

有的公告只写“契税请自行咨询相关部门”；

有的干脆一句“以税务机关实收为准”；

还有的文字很长，却前后逻辑相互打架，让人越看越糊涂。

比如下面这段常见的公告表述：

常见“陷阱式”税费表述举例：

①“由买受人自行办理”——意味着所有手续都要你自己跑，法院仅出具裁定书，不提供对接协助。

②“税费依照法律规定由相应主体各自承担”——字面上是各付各税，但紧接着又写“成交价均不含税费”，容易引发“原业主应缴部分究竟谁负担”的实际执行争议。

③“被执行人应缴税费由买受人先行垫付，事后申请退还；逾期不退，由买受人自行承担”——看似可报销，实操里却把时效与举证压力转嫁给买家，客观上抬高了不确定成本。

④“房屋性质为经济适用住房，过户可能存在土地出让金、综合地价款等特殊费用，该部分费用均由买受人承担”——单独看并非不当，但若与“各自承担应缴税费”的表述并列，就会产生理解冲突，买家难以在拍前做出可验证的税费测算。

难怪有人说：拍卖公告更像“免责说明书”。能不能少交冤枉钱，往往取决于你拍前做没做细致的核查。

“满五唯一”的争议

4、原业主情况也影响税费

是否“满五年”、是否“唯一住房”等要素，不仅影响税率，还深刻影响后续腾退配合度。

当拍卖净得价因高额、模糊的税费而进一步被压缩，被执行人的可支配余地随之变小——这不仅不利于偿债，现实中也更容易降低其配合搬离的意愿，增加协商难度与时间成本，腾退风险同步放大。

结合实际情况，我整理了两种公告表述方案，供大家参考和讨论：

方案一：可退还型公告写法

1、本次拍卖涉及的税费按以下原则：

2、买受人应缴纳的税费（如契税），由买受人自行承担。

3、按照法律规定应由被执行人承担的税费（如个人所得税等），由买受人在办理不动产过户手续时先行垫付。买受人应当自收到成交裁定书之日起30日内，向不动产登记机关办理不动产转移登记手续，并凭缴费凭证原件向本院提出退费申请。经审核属实后，退还相关费用。

4、买受人逾期未申请退费，或提交材料不完整、不真实的，视为自动放弃退费权利，该笔费用由买受人自行承担。

方案二：不可退还型公告写法

1、本次拍卖涉及的税费按以下原则：

2、买受人应缴纳的税费（如契税），由买受人自行承担。

3、按照法律规定应由被执行人承担的税费（如个人所得税等），因执行程序限制，统一由买受人承担，不再退还。竞买人应在竞拍前充分了解相关税费政策，并合理测算竞买成本。

4、房屋如涉及经济适用住房、两限房等特殊性质，可能存在土地出让金、综合地价款等额外费用，依法由买受人承担，请竞买人提前向相关部门咨询并确认。

结语

现在的乱象，买家买得窝火，被执行人也更不愿意搬。房子本来就低于市场价成交，再叠加一笔“天价税费”，被执行人拿不到什么钱，甚至比之前还窘迫。这样的局面，不仅增加了腾退难度，还让司法拍卖失去了原本的公平和效率。

法拍房本就特殊，应当免税。只有减轻负担，买家敢买，被执行人愿搬，申请人才能多收回债务，司法拍卖才能真正发挥价值。