遇到法拍房租赁怎么办？法拍房拍卖结束后提出租赁合同是否合法？——象拍房

法拍房现在已经很常见了，很多人就是看中法拍房的性价比从而选择购买。但是法拍房作为一种特殊的不动产，这上面也会涉及租赁的问题，然而法律又明确规定买卖不破租赁，那这就不禁让我们思考一个问题，购买法拍房遇到租赁怎么办？法拍房拍卖结束后，权利人才提出自己有租赁合同是否有效？小编今天就给大家好好说说这个问题。

拍卖公告不够全面

一般法院的拍卖公告或须知中都会说明：拍卖人对拍卖标的物所作的文字说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并建议购买人实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物的实物现状的确认，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。所以建议大家一定不要盲目参拍，要在竞拍前做好详细的调查工作。

这段话是什么意思呢？简单来说就是有的公告会说明房屋的租赁情况，但是也有些隐性情况还需要购买人自己去了解，不能完全相信公告。

租赁是否有效？法拍房拍卖结束后再主张租赁合同又是否有效？小编来给大家细细分析一下。

带租拍卖在法拍房领域很常见，所有执行法官也都会对有租赁房产查明并启动拍卖，关键问题是租赁时间在查封前还是查封后，以及充分公示原则（尽职披露）。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

被执行人的房产有租赁，并不影响房产的所有权，依然是被执行人的房产，所以法院可以查封、可以评估拍卖，带租拍卖。查封前产生的拍卖属于合法有效租赁，按照规定处理。

所以在遇到法拍房带有租赁时，一定要审查租赁是否有效！小编建议大家如果不会审查，可以求助专业的第三方公司。

审查租赁合同

第一步，查看租赁合同是否合法、有效（一）租约是否过长，一般租赁往往是1-3年，而这种长租在10-20年；

（二）付款方式是银行转账还是“以租抵债”，

小编提醒大家，“以租抵债”目的是以房屋使用权抵偿欠款，而不是承租人承租房屋并向出租人支付租金，不符合合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的情形。

（三）房屋租赁价格是否严重低于市场价；

（四）承租方是否缴纳收电费、物业费等；

（五）租赁合同是否约定押金，房屋内的租赁物明细等；

（六）该房屋是否为承租人占有，还是转租。

（七）房屋租赁合同是否真实签订，存在倒签、补签的情况。

如果存在以上几种情况，租赁合同无效。

第二步，抵押或查封与出租的先后顺序

①抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

②被查封后出租

以出租和抵押来举例，当承租人的承租权和抵押权出现冲突的时候，那就看谁先谁后，可以分为以下两种情况：1.当房产“先出租后抵押”，新的房屋所有权人必须尊重承租人的合法权益，不得随意要求承租人搬迁。那就只能双方协商解决，比如续签租赁合同、调整租金、给予承租人一定的搬迁时间等。所以在竟拍前最好找专业的辅拍机构进行咨询，务必充分了解法拍房的租赁情况，以便作出明智的决策。2.当房产“先抵押后出租”，这种情况下租赁合同不具有效力。

租赁合同有效，提出异议

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条的规定提出异议，应当在异议指向的执行标的终结之前提出。现在法拍房已经拍卖成交，权利人才提出租赁合同，本质上属于一种案外人异议，已经过了提异议的时间节点，此时只能通过执行监督程序解决。

所以啊，涉及到法拍房租赁的问题很复杂，不仅要看租赁合同是否有效，还要看租赁的时间，即使前面两个条件都满足，法拍房已经成交后才主张有租赁合同，那也是不合法的，已经过了提异议的时间节点，只能通过后续的执行监督程序解决。

所以啊，对于购买人来说，前期做好尽调是十分重要的，否则即使拍卖成交后再主张租赁合同不合法，但是也会给购买人的生活造成影响，例如会影响购买人的入住等等。

​

​

点击查看北京更多5折法拍房源

#象拍房#法拍房#北京法拍房#司法拍卖#司法拍卖房产#京东拍卖#阿里拍卖#北京房产拍卖#法院拍卖