在北京购买法拍房你了解吗？北京购买法拍房的亲身经验分享（四）法拍房的其他注意事项——象拍房

今天小编接着上一期内容继续给大家分享一位在北京购买过法拍房的小伙伴的真实经历，同时也为想要购买法拍房的朋友总结了一些购房经验供大家参考！以下是第四期的分享内容——购买法拍房的其他注意事项。

1.房屋有无租赁?

要提前看拍卖公告，法院如果提示有租赁，要自己慎重考虑和评估；租赁的认定一般看查封之前还是查封之后，如果查封之后的租赁基本上都是不生效的，即使不生效里面的占用人肯定也不会轻易就走，拍之前一定要做好准备。

关于租赁的问题，小编详细给大家讲一下：

“买卖不破租赁”原则，就是“所有权变动不破租赁”，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这个原则在房屋租赁领域十分常见，所以了解清楚这个原则对我们购买法拍房是很必要的。

买卖不破租赁前提

2.房屋上会不会有户囗?

有些房产的产权过户与户口迁移不同时进行，一般情况下，先办理产权过户手续，再办理户口迁移手续。法院不负责解决法拍房的户口问题，所以买家一定要提前确认好是否能落户。不过，即使原房主拒绝迁出户口，也不影响新房主在该房屋处重新落户。北京市公安局已经出台了“公共户”落户政策，政策中明确规定了因房屋产权交易户口须迁出，但本人、配偶或其他直系亲属（其他直系亲属包含父母、子女、（外）祖父母、（外）孙子女。下同）在本市无合法产权住房，户口无法迁出的，可以先进入公共户，所以关于法拍房的落户新房主不用担心。

3.会不会拍到凶宅?

不一定，有的法院会披露是不是凶宅，但是大部分房子应该都不会披露，因为法院自己也不知道是不是凶宅，很多情况他们都不知道，列如：租赁情况其实他们自己有时候也不清楚（别问我怎么知道的），是不是凶宅拍之前调查清楚就好了，如果你不调查就拍，纯属自己给自己找麻烦。

4.后期腾退和交房会不会很困难?

因为我拍的第二套也是找的这家法拍公司，所以后期我只是全程配合，拍第一套的时候全程比较顺利，我也没出面。拍第二套时候就比较麻烦了，因为我这套房子差价比较大，里面也有老人，有时候必须我出面配合他们才行。当然在整个过程当中我也联系了负责法G，给我的答复却是里面人年龄太大，执行不了，法G说：实在不行，可以申请退房（我晕100次）或无限期等下去，让我二选一，我选个毛线球。不知道别人有没有遇到类似我这种情况！后面我就不多说了，法拍公司腾退了8个月才将房子交付到我手里，整体来说还是可以的，毕竟拍的比较低，差价在那摆着呢，所以我的耐心也比较足，他们也按照合同约定赔付了我2个月的租金，刚交付完跟我协商能不能不赔付或者少赔付一些，我倒是无所谓，他们也不容易，我爱人不同意所以最后还是没答应。

5.房子被占用怎么办?

①第一步——协商

先搞清楚原业主不愿意搬离的原因，然后与之协商解决，比如可以问问他有什么要求，在自己可接受的范围内尽量满足他。　当然，如果他狮子大开口，要求太高，那就只能走诉讼程序了。

在这里，小编提醒大家原业主腾退以后赶快换锁、入住实际占有房屋，免得他们反悔。

②第二步——办理生活服务户名变更，报停生活服务。

目前办理房产名下公共服务变更只需要房产证，不需要原房主配合。买受人可以去电力、水务、燃气等公司办理过户手续，直接申请报停所有生活服务。

小编要提醒大家，就算你已经成功买到法拍房，有了产权，在腾退过程中也不建议强制开门、换锁或断水断电等，切记维权一定要走正规渠道。

③第三步——申请强制执行。如果原业主仍然不离开，那就向法院申请强制执行，由法院对房产进行强制清场。如果此时，他仍旧不配合交房，法院就会对他进行罚款、列入失信名单。另外，既然已经闹到打官司的地步了，那除了向法院申请强制执行，还能要求原房主搬离的同时支付逾期腾房的占有使用费。

在这里，小编提醒大家：绝大多数被法拍的原房主已经负债累累，前期债务尚未清偿完毕。因此，即使你通过法律途径获胜，要求原房主赔偿占用你购房期间的租金，即便判决胜诉，最终实际收到赔偿款的可能性较低。更值得注意的是，申请强制执行的过程涉及起诉和开庭，整个周期至少需要一年以上。在追求权益的同时，务必要明确这一点，以免受到一些不良律师的误导，付出高昂的律师费，最终可能得不偿失。大家保持清醒，理性对待，谨慎行事。

6.拍中后，能不能自己换锁+断水断电?

千万别信网上说的你可以断水断电。开门换锁、断水断电确实属于违法，如果业主非要追究，那你就得去公安局一趟啦。

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