北京法拍房首例居住权纠纷：案件解析！法拍房居住权如何调查？——象拍房

🏠 北京法拍房首例居住权纠纷：案件解析

近日，北京上拍了一套位于华龙小区的80㎡两居室，起拍价仅80万元，这引起了广泛关注。然而，在象拍房小程序的拍卖公告中，出现了一句话令人警觉：【瑕疵(特别)说明: 根据北京市通州区人民法院做出的(2023)京0112民初24831号民事调解书，房屋可能存在永久居住权，竞买人需自行解决，相应风险由竞买人自行承担】。这一提示表明该房产可能涉及永久居住权问题，但法院并未明确表示是否存在，只要求竞买人自行判断风险。

拍卖公告内容：

调解判决书内容分析：北京市通州区法院审理了一起关于居住权的民事纠纷案件，这也是《民法典》实施以来，法拍房市场中首次真正涉及居住权的问题。此套房产引发了购房者和投资者的广泛关注，尤其是在法拍房市场中的居住权适用和执行问题。

1. 案件背景
涉案房产位于北京市通州区龙旺庄小区，房屋的原产权人与原告刘某因家事纠纷而发生争议，导致刘某被迫离开该房屋。然而，刘某基于此前达成的协议，认为自己对房屋享有永久居住权。因此，他向法院提起诉讼，要求确认这一权利。根据法院的民事调解书，双方曾达成协议，赋予刘某该房屋的居住权。

尽管该房屋已经进入法拍程序，刘某认为自己依然有权继续居住。因此，他要求法院确认并保护其居住权。然而，法院最终在拍卖公告中指出，房屋可能存在永久居住权，竞买人需自行承担相应的风险。

2. 居住权的定义与适用
根据《民法典》第1192条的规定，居住权是一种用益物权，居住权人有权依据合同约定对他人的住宅进行占有和使用，以满足其居住需求。居住权的设立需要签订书面合同，并到不动产登记机构进行登记，只有经过登记的居住权才具备法律效力。

本案中的刘某尽管声称自己享有居住权，但其权利未通过登记或书面合同形式落实。然而，法院调解书却认可了刘某的主张，确认了他对该房屋的永久居住权。这一案例表明，即使没有登记，某些特殊情况下的居住权仍可能得到法院的保护。

3. 案件焦点：居住权与法拍房的冲突
居住权的存在对房屋的买卖有着深远的影响。根据《民法典》规定，即便房屋所有权发生变更，居住权仍然有效。这意味着即使房产通过法拍程序成功卖出，新的买家也可能无法立即获得房屋的实际占有权。居住权人可能在较长时间内继续使用房屋，直至居住权人去世，或自愿放弃。

本案中，居住权和法拍程序的冲突使得房屋买受人无法立即获得房屋的居住权。这是法拍房市场中经常遇到的问题，居住权、租赁权等用益物权的存在可能导致买受人无法如期使用房产，甚至需要通过法律程序解决。

4. 法拍房买家的警示
此类纠纷为法拍房的竞买人敲响了警钟。竞拍前，务必仔细阅读拍卖公告，尤其要留意房屋是否设有居住权或其他用益物权。一旦房产设有居住权，买家需做好长期无法入住的准备。此外，竞拍前应进行充分的尽职调查，确认房屋的法律状态，避免购得存在瑕疵的房产。

对于竞买人来说，法拍房虽具有价格优势，但其背后的风险往往不容小觑。尤其是在法律状态不明的情况下，务必通过“官方的法拍服务商”进行尽职调查，确认房屋的法律状态，避免后续纠纷。

5. 总结
最终法院选择了暂停拍卖，但该案件展示了法拍房市场中居住权带来的复杂性。《民法典》实施后，居住权的确立与行使变得更加重要。作为投资者或购房者，在参与法拍房竞拍时，务必对房产的法律状态进行全面了解，尤其要注意居住权、租赁权等可能存在的法律风险。

通过这个案件，购房者应认识到，法拍房不仅是一次捡漏的机会，更是一项需谨慎对待的法律和投资决策。确保房屋的法律状态清晰，选择官方的法拍服务商，是避免后续纠纷的关键。