法拍房的评估价是如何评估的？法拍房为什么会撤拍或中止暂停拍卖？——象拍房

法拍房的评估价是如何评估的？

大家好！我们都知道，法拍房的价格虽然较低，但存在一定风险。很多人特别关心“法拍房起拍价是怎么定的？”以及“为什么评估价有时候看起来高或低？”今天，我将深入解释这两个问题，帮助大家更好地理解法拍房的定价机制。
1️⃣法拍房起拍价的确定方法
在各大拍卖平台，我们常看到法拍房的评估价和起拍价。其定价方式主要有以下几种：
1.与被执行人议价：法院会与申请执行人和被执行人协商，确定一个双方都接受的价格。如果双方达成一致，这个价格就会作为拍卖的参考价。
2.评估公司定价：专业评估公司会详细记录房产的情况，并提出一个中立客观的估价。由于成本相对较高，不是很常用。
3.网络大数据询价：法院通过认可的询价平台（如阿里、京东等）获取房屋评估价，通常取三个平台的平均价作为最终评估价。这种方法简单快捷，费用低，是最常用的。
4.定向询价：在某些情况下，法院可能会向房管局或其他政府机构请求确定拍卖参考价。这种方式目前已被淘汰。
2️⃣法拍房的价格调整策略
在法拍房交易中，起拍价通常是基于评估价确定的。让我们来看看这个过程的具体步骤：
         第一次拍卖：起拍价设置为评估价或市场价的70%。例如，如果一套房产的市场价值是1000万元，那么第一次拍卖的起拍价将设置为700万元。
         第二次拍卖：如果第一次拍卖流拍，法院将在30天内安排第二次拍卖，其价格通常会低于第一拍的起拍价。按照规定，第二次拍卖的价格不会低于第一次起拍价的80%，即上例中的700万元的80%，也就是560万元。这样的设置通常会吸引更多竞买者。
         变卖阶段：如果第二次拍卖仍然流拍，法院将会进行变卖，当然价格不会在降了，以第二次拍卖的流拍价作为最后变卖的起拍价=560万元。然而，通常不建议购买处于变卖阶段的法拍房，因为这些房产往往存在较大问题，或者有瑕疵，不太受欢迎。
3️⃣评估价的参考意义
评估价虽然提供了一个价格范围，但并不总是准确反映市场价值。评估可能未考虑到房屋的具体条件或市场变动。因此，仅依赖评估价参与拍卖可能不够准确。购房者应结合市场调研和实地考察，全面评估房产价值。

结论：
虽然法拍房的价格诱人，但参与之前需要进行充分的准备和调查。通过官方平台如象拍房小程序进行查询，可以确保交易的透明性和安全性。了解评估价与市场价的差异，以及如何合理地利用评估价进行竞拍，对于确保投资成功至关重要。

法拍房为什么会撤拍或中止暂停拍卖？

法拍房，也就是通过法院进行拍卖的房产，有时可能会出现撤拍或中止的情况。撤拍或中止意味着原本计划进行的拍卖被暂停或取消。这通常是由以下几个原因引起的：

1. 债务解决：
   如果被执行人（即房屋原业主）在拍卖前解决了与债权人的债务问题，如还清了欠款或双方达成和解协议，法院就可能取消或暂停拍卖。

2. 法律程序变动：
   相关的法律程序可能会发生变化，如上诉成功或有新的法律裁定影响了拍卖的进行，这也可能导致拍卖的撤销或中止。

3. 资产状态变更：
   如果拍卖的房产状态发生重大变化，如房屋被毁坏或法院发现房产的所有权存在争议，或无法正常上市交易，这些都可能导致拍卖被撤回或暂停。

4. 缺乏竞买人：
   如果拍卖开始时没有足够的竞买人或者出价远低于预期，法院可能决定暂停或取消拍卖，重新评估或安排新的拍卖日期。

5. 法院裁定：
   在某些情况下，由于收到新的证据或申请，法院可能直接裁定取消或暂停拍卖。

了解这些可能导致法拍房撤拍或中止的原因对投资者来说至关重要，因为它有助于他们更好地评估风险并制定相应的应对策略。在参与法拍房竞拍前，充分了解所有相关的法律和程序是保护自己免受不必要损失的关键。